万科H股遭减持，新加坡政府旗下GIC累计抛售4000万股 | 公司观察

趁重大利好兑现后减持，是某些知名海外机构投资者的常见操盘手法。

房地产供给端融资政策上的“三箭齐发”，让地产股主导了11月的反弹行情。新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited（下称“GIC”）11月30日再度减持572万股以后，11月14日至今累计套现万科H股超过4000万股，H股持股比例从超过9%下降到6.89%。

业内人士认为，趁着政策利好兑现后逐步减持，是某些海外机构投资者常见的操作手法，也是正常交易行为，近日全球股市下行后，对这些投资机构而言，也可以在套现内地地产股后寻求其他投资机会。

半个月套现约6亿港元

业内人士认为，11月28日证监会宣布放开房地产股权融资，被称为支持房地产健康发展的“第三支箭”。这三支箭的定义来看，其中第一支箭即信贷投放，第二支箭即债券融资，在11月上旬都已经公布，第三支箭即股权融资则是11月底推出。

11月的港股也是地产股领涨的反弹行情，11月29日万科H股大涨13.58%，较10月底低点一度累计反弹约70%。根据港交所（00388.HK）最新权益披露资料显示，2022年11月30日，万科企业遭GIC在场内以每股均价15.97港元减持572.52万股，涉资近一亿港元。

减持前GIC一度持有超过1.75亿股万科H股。11月14日GIC就以均价近14港元减持497万股。11月14日到11月30日，在政策利好逐步兑现，地产股大幅上涨的背景下，GIC累计减持了超过4000万股，均价在13.5港元到16港元之间，GIC最新持股数目为1.31亿股，持股比例由超过9%下降至6.89%。

公开资料显示，GIC为1981年成立的环球投资管理公司，负责管理新加坡的外汇储备。GIC投资于国际股票、固定收益、外汇、商品、货币市场、另类投资、房地产及私募股权等。

奶酪基金庄宏东向第一财经记者表示，本次GIC对万科H股的减持应视为股价短期大幅反弹后的正常交易行为。近日政策面看，在更有力地从供给端对房企进行融资支持的同时，有关部门在各地逐步放宽限购以及认贷标准，助力地产行业销售端的修复。在政策的有力推动下，市场对地产行业，尤其是民企的后续融资渠道以及经营信心在边际上有所回暖。

玄甲基金CEO林佳义向第一财经记者表示，地产周期目前的出清比较漫长，机构对于底部的确定性及时间判断各不一样，从而出现了调整仓位，重新匹配收益风险行为。全球资产价格全面下行周期，市场也有其他更好的机会，驱动这些机构调整仓位。

房企掀起融资潮，政策还要需求端配套

“三箭齐发”后，万科等多家房企已经抛出了融资计划，有卖方分析师认为，房地产要走出困局，要有更多需求端政策配套。

12月1日晚间，万科发布公告称，其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）提请董事会，将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》（下称“《议案》”）作为临时议案提交2022年第一次临时股东大会审议，股东大会延期至2022年12月16日。

上述授权内容包括，在相关期间根据市场情况和公司需要，批准配发的新股数量不得超过A股数量的20%，H股数量的20%。

万科方面表示，此次提请股东大会给予发行股份的授权，是由大股东深铁集团发起的。一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东对万科的坚定看好和全力支持。

近日福星股份、世茂股份、北新路桥、大名城、新湖中宝等多家涉房企业公告筹划非公开发行股票事项，募资款用于“保交楼”等房地产项目开发、偿还债务本息等。

“目标就是把大多数房地产企业从ICU里面救出来，送到普通病房里。这是需要时间的，何况现在还在ICU里面或者在ICU的路上，是不是已经转入普通病房，这恐怕还要再看。”安信证券首席经济学家高善文对近期房地产“三箭齐发”的融资政策作出如此比喻。12月3日，国际金融论坛（IFF）2022全球年会在广州南沙举行期间，高善文做出上述表示。

同一场合中，瑞银证券中国首席经济学家汪涛表示，目前政策是从各个方面来保证房地产开发商资金的流动。在房地产的需求方面，可能也会有更多的政策出台，现在按揭利率已经下降130个基点左右，还有下降的空间，可以把首付比例降下来，疫情防控措施的调整也有助于房地产企稳。

GIC半年减持万科超5000万股，H股持有比例已低于5% | 公司观察

经历过H股远低于每股净资产的一轮增发融资之后，万科（000002.SZ，02202.HK）A股150亿元增发“在路上”。

新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited（下称“GIC”）3月28日再度减持572万股以后，半年内累计套现万科H股超过5000万股。H股持股比例从超过9%下降到4.99%，套现大约一半持仓后，GIC以后继续套现万科已经无须继续披露。

“三箭齐发”后大举套现

公开资料显示，GIC为1981年成立的环球投资管理公司，负责管理新加坡的外汇储备。GIC投资于国际股票、固定收益、外汇、商品、货币市场、另类投资、房地产及私募股权等。

2022年11月28日中国证监会宣布放开房地产股权融资，被称为支持房地产健康发展的“第三支箭”。这三支箭的定义来看，其中第一支箭即信贷投放，第二支箭即债券融资，在11月上旬都已经公布，第三支箭即股权融资则是11月底推出。

港交所权益披露信息显示，3月28日以每股12.56港元减持125.16万股后，GIC依然持有万科H股1.1亿股，占H股比例为4.99%。本轮减持前GIC一度持有超过1.75亿股万科H股，比例超过9%。

2022年11月14日GIC就以均价近14港元开始减持497万股。2022年11月14日到2023年3月28日，在政策利好逐步兑现，地产股大幅上涨的背景下，GIC累计减持了超过5000万股，均价在12.56港元到16港元之间，GIC持股比例由超过9%下降至4.99%。

按照港交所交易披露规则，因为已经减持到5%以下，接下来GIC要再减持万科的话，已经无须再披露。

玄甲基金CEO林佳义向第一财经记者表示，地产周期出清比较漫长，机构对于底部的确定性及时间判断各不一样，从而出现了调整仓位，重新匹配收益风险行为。

2022年年报显示，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95 元，同比增加0.65%；全面摊薄净资产收益率为9.3%，同比下降0.23个百分点。

2022年毛利率同比下跌2.27个百分点到19.55%，相比2018年的37.48%已经接近“腰斩”。

“受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。”董事会主席郁亮在业绩会上表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

平安证券分析师杨侃表示，当前地产销售持续好转，万科销售经营有望向好，同时公司积极把握融资窗口期，股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取，进一步强化领先地位，同时多元化布局打开新的增长空间。

然而万科H股融资价格远低于每股净资产，A股融资以什么价格进行也存在疑问。

H股低价增发之后，A股150亿再融资在路上

H股配售价远低于净资产，让万科中小股东有所摊薄。

万科年报显示，2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。万科已于2023年3月9日，以每股13.05港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发及发行总数为 3亿H股，分别占本次配售完成后全部已发行H股约13.60%及全部已发行股本约2.51%。

上述配售所得款项净额总额约为39.03亿港元，约人民币34.64亿元。其中60%资金将用于偿还境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。

年报显示，2022年底，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21元，可见配售价13港元大约仅为略多于每股净资产的一半。

对万科来说，“如果增发价格低于每股净资产，每股净资产将会降低和减少，已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄。”广东广和律师事务所律师王家毅向第一财经记者表示。

2月12日晚间，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。

万科表示，本次非公开发行的最终发行价格将在公司取得中国证监会相关核准文件后，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会授权范围内，与保荐机构（主承销商）按照法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价的情况协商确定。本次非公开发行完成后，认购对象所认购的本次非公开发行的A股股份自发行结束之日起6个月内不得转让。

按照万科A股最新股价大约15.4元/股，市净率大约0.75倍，万科有可能继续以低于每股净资产发行。

不过相比而言，保利发展（600048.SH）等其他部分开发商在增发方案当中，就承诺了增发价不低于每股净资产。

持续加码中国物流投资 普洛斯与GIC在中国联合设立20亿美元新基金

在募资难成为投资圈公开秘密的2018年，物流领域投融资动作却持续不断。

9月11日，普洛斯宣布，与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（以下简称GIC）在中国联合设立新基金。该基金为总额20亿美元的收益增值型基金，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。值得注意的是，就在今年5月，普洛斯刚刚设立了中国首个物流生态领域投资专项基金——隐山基金，其本期目标总额高达100亿人民币。

“物流业的基础性和战略性价值，在当前环境下更是资本看重的市场。”中国物流学会特约研究员杨达卿向《每日经济新闻》记者表示。同时他认为，在结构调整下，科技型和资本密集型的物流实体，处于上升通道的投资风口期，中国物流企业仍有很大的增值空间，普洛斯或许也正是看中了这背后隐藏的巨大机会。

与专注于投资物流生态领域的隐山基金不同，普洛斯表示，公司与GIC成立的新基金将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。普洛斯中国将担任资产管理者，并为该基金注入种子资产。

普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明表示，新基金将为巩固中国网络提供长期资本驱动力，并期待与GIC继续加强合作伙伴关系。

GIC房地产业务首席投资官李国绅（Lee Kok Sun）表示，看好中国消费水平的增长，特别是电子商务的高增长，这将持续推动中国市场对高质量物流地产的需求，“新基金让我们有机会作为长期价值投资者享有中国物流领域的结构性增长所带来的资本增值”。

值得注意的是，在8月21日，普洛斯刚宣布成立总额40亿美元的两个新基金，为欧洲收益基金和欧洲开发基金。杨达卿认为，普洛斯未来还将持续加码海外投资。

普洛斯方面表示，未来将致力于通过设立新基金进一步扩大基金管理平台，提高资本的循环利用。至此，普洛斯在地产和私募股权投资等领域的管理资产规模超过500亿美元，同时，其管理面积超过6200万平方米。

《每日经济新闻》记者根据公开资料进行了不完全梳理，2014~2017年，普洛斯在中国较大的几起投资主要包括2014年与中储股份达成战略合作关系；2015年完成重大跨境投资，入股中国最大国有仓储物流企业中储股份；2017年签署战略投资协议入股东航物流。

而在2018年完成私有化退市后，普洛斯加速向智慧物流生态体系布局者转型，也加速布局中国市场。今年1月，普洛斯先后与中国人寿、平安不动产、海航集团达成战略合作，随后与海航宣布将联合打造现代物流生态链。

在整车运输方面，普洛斯在3月与卡力进行战略合作，4月与物联网科技公司G7、蔚来资本共同出资组建研发基于自动驾驶、新能源技术和物流大数据的智能重型卡车，探索创新物流资产服务模式的新技术公司。

而其在今年5月设立的隐山现代物流服务基金，在8月以4亿美元投资餐饮供应链企业望家欢。同月，普洛斯领投找油网C2轮融资，布局能源供应链。

这家物流地产界的老牌大哥，正在中国物流资本市场上不断掀起波澜。

正如李国绅对中国物流领域的结构性增长所带来的资本增值的看好，杨达卿认为，普洛斯频繁布局中国市场的背后，也是顺应中国物流结构性改革的大趋势。

在杨达卿看来，中国经济结构性调整，包含产业结构、区域经济结构等多方面的不均衡问题。从物流与供应链市场来看，一方面，长期以来中国物流“重生产轻服务”，包括冷链等市场发展滞后，且在科技密集和资金密集型的现代物流服务市场发展不足；同时，中国东部沿海和南部地区发展较好，但中西部市场发展差距大。

而在这些物流企业向服务型、科技型转型的过程中产生了很大的增长空间，也催生了不少新型物流企业成为新宠，带来了物流企业的风口期。

“受国外政治和经济因素影响，下行经济趋势下的中国物流实体企业也处于泡沫挤出，市值探底时期，正是好的资产买入期；同时，结构调整下，科技型和资本密集型的物流实体，处于上升通道的投资风口期。”杨达卿表示，这成为普洛斯频繁入局中国市场的原因所在。

每日经济新闻